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反逆する武士
uematu tubasaです。
初回投稿日時：2020年6月20日（令和2年6月20日）
マンションと戸建ての栄枯盛衰
以下のグラフは国土交通省が発表している不動産価格指数（東京都）を示したものです。
引用元：コロナ後の住宅価格占う マンション値下がりは限定的
戸建て住宅の価格指数を見てみると、1990年代の平成バブル崩壊以降、下落の一途をたどっていますが、2000年ごろからは、最低で90台から最大120程度の範囲で上下動していることがわかると思います。
おそらく、この範囲が戸建て住宅価格の適正なバンドと理解してもよいのではないかと考えています。
上記の画像を日経新聞より引用させていただきました。
戸建てとマンション価格指数を比較すると、バブル崩壊直後から戸建ては右肩下がりであり、マンションはアベノミクス開始後から急激に上昇してます。
なぜマンション価格が上昇したのかという理由なのですが、上記引用元記事を記述されている田中歩（たなか・あゆみ）氏（以下敬称略）によると以下のような理由があるそうです。
一方、マンションについては、12年までは戸建て住宅と同じような動きをしていましたが、13年以降は上昇が継続している点が戸建て住宅とは大きく異なります。
引用元：コロナ後の住宅価格占う マンション値下がりは限定的
おそらく、共働き世帯の比率が上昇し、利便性の高いマンションに人気が集中したことに加え、相続対策用の資産としてタワーマンションがもてはやされたこと、海外からの資金流入などの影響が考えられます。
利便性が高く、相続税対策となり、海外からの資金流入などの影響が考えられるとのことです。
私はこれに日銀の量的緩和の影響もあるのではないかと思います。
民間銀行が投資先として、すでに上昇トレンドであったマンションに対してお金を供給したのではないかと考えています。
不動産投資ですから、巨額のお金が必要なので、民間銀行にお金を借りて大規模建設して、半ば強引に売るという仕組みで儲けようと考えた投資家がいたのではないかと。
アフターコロナにおいては、コロナショックによる所得減少で、マンションのローン支払いが難しくなるので、価格が20％以上減少するのではないかと思っています。
今後は戸建て需要が急激に伸びる
首都圏のマンションは年々高騰し、無理をして住宅ローンを組む家庭が増えています。
引用元：テレワークで「戸建て住宅」契約がV字回復 注目のエリアと“死角”
その点、長い目で見ると戸建ての方が有利な点が多い。
都心のタワマンなどはローンの他に高額の管理費・修繕積立金、駐車場代がかかります。
しかし、都内の戸建ては１階に車庫がある場合が多く、管理費も不要。
敷地面積もファミリー向けの分譲マンションより一回り広い場合がほとんどです。
しかも、管理組合がないので建て替え、売却の判断は自分の自由です。
今後、さらにテレワークが進むでしょうから、戸建て需要はますます増えると思います
住宅ジャーナリストの榊淳司氏（以下敬称略）が上記のように主張し、今後はマンションやタワーマンションの盛り上がりが一服して、今後は戸建て需要がますます増えるのではないかと主張しています。
タワーマンションは管理、維持、建て替えなどでトラブルになる可能性が高いので、お勧めできません。
安く戸建てを入手して、自分好みにリノベーションする方が自由度が高くてお勧めできます。
また、我が国日本においては、空き家が800万戸以上ございますので、田舎に別荘感覚で保有するという選択肢もありですね。
アフターコロナ時代においてはリモートワークが常態化するので、生活圏を都心から地方に移す方もいらっしゃるのではないでしょうか。
その結果、空き家の流動性が高まるのではないかと期待しています。
新築志向よりも既存住宅志向へ
欧米各国（米国、英国、フランス）で売買される住宅の6～9割は中古だが、日本は全く逆で8割以上が新築物件である。
引用元：なぜ日本の家は「働きづらい」のか？ 今こそ「住宅政策」を見直すべきワケ
日本はもともと貧しく近代的な住宅の絶対数が少なかったことに加え、景気対策を最優先し、新築住宅の建設を過度に優遇したことから、安価で粗悪な新築物件が大量供給されてしまった。
このため長期にわたって価値を保てる良質な住宅の整備が進まず、造っては壊し、また造っては壊すという資源の浪費を続けてきた。
現在、我が国日本は新築が圧倒的に多く、既存住宅（中古住宅）の流通割合があまりにも低いです。
まさかの15％未満でございます。
他の先進国においては、8割以上の国も存在し、フランスでも約7割でございます。
我が国日本では、台風、津波、地震という自然災害によって、住宅の寿命があまりにも短くなってしまうため、住宅を資産とみなさず、消費財的な扱いを受けてきました。
上記はかなり古いデータなのでございますが、滅失住宅の平均築後年数（つまりは住宅の平均寿命）がまさかの約32年となっており、アメリカの2分の１程度の水準なのでございます。
日本も他国に比べて住宅の生存環境は劣悪ではございますが、持ち前の技術力を生かして、アメリカ並みに長期間メンテナンスして、資産価値を高めていくという方向に舵を切るべきだと思います。
アフターコロナ時代においては、我が国日本もリモートワーク常態化の時代に突入するのですから、仕事場としての住宅をしっかりとメンテナンスしていき、長持ちさせる方向に政策的に誘導しなければなりません。
アフターコロナは住宅修繕時代にしよう
複数年度予算として、10年間で100兆円の国家予算を確保します。
助成率を最大5割とします。
1世帯当たりの年間助成額の上限を2000万円とします。
さらに、地方自治体からの補助金等を併用受給することも可能とします。
毎年、10兆円まで助成金を支給するとします。毎年50万戸の増改築が行われ、1戸当たり2000万円が支給されたとします。
結果、どのようなことになるのでしょうか。
毎年10兆円の助成金支給で20兆円の住宅投資が増えます。
限界消費性向（所得が増えた分のどれくらいの割合が消費や投資に回るのかを示す数値）を0.5、すなわち5割とするならば、長期的に40兆円のGDP増加が見込まれます。
それが少なくとも10年は継続します。
簡単に説明しますと、リフォームを実施した空き家所有者が銀行からお金を借りてリフォームしたとしたら、助成金を全額借金返済に回すかもしれません。
また、助成金で食事したり、エステに行ったりするかもしれません。
前者の場合、GDPは増えませんが、リフォームローンとしてお金を貸した銀行は貸し倒れリスクをある程度は回避することができます。
後者の場合、物やサービスを新たに購入したので、GDPが増えて、経済成長につながります。
さらに言えば、リノベーションによって空き家から家賃収入を得る、もしくは空き家そのものを売却できた場合には、空き家所有者の消費や投資がさらに増えます。
それも住宅市場の活性化につながり、経済成長につながります。
住宅リフォームを請け負う会社にとっては、仕事が増えます。
従業員がお昼休憩の時間にコンビニで弁当を購入すると、コンビニが儲かります。
資材発注と設備投資が増え、新規雇用に前向きになるでしょう。
それがさらに別企業の所得を生み出すので、リフォームの経済的恩恵が日本経済全体に広がっていきます。
どうでしょうか。
アフターコロナの大好況が生まれると思いませんか。
以上です。