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日本経済

首都圏では住宅不足の可能性あり。空き家のデメリットは軽微なのか?

投稿日:

空き家

大変お世話になっております。
反逆する武士

uematu tubasaです。
初回投稿日時:2021年2月21日(令和3年2月21日)

空き家率は今後も上昇するのか

そうはいっても、日本の人口は減少傾向にあり、空き家問題を避けて通ることはできないという意見も多いだろう。
空き家の将来予測は非常に難しいが、よく引用されるものとしては、野村総合研究所(NRI)の将来予測がある。
(中略)
空き家率を予測するには、住宅の総数を予測する必要があるが、筆者の別の研究では、地域によっては住宅総数自体が減少に向かっていることが分かっている。

引用元:空き家は地域の不動産価値を下落させるのか

私も以前は今後も空き家率が上昇してしまい、将来的には空き家が大問題になる可能性が高いと危惧しておりました。

上記引用元で言及されている通りで、野村総合研究所の将来予測ですと、空き家率がどんどん上昇してしまうという未来予想図が示されておりました。

もちろん、未来予想通りになるとは思ってはおりませんでしたが、空き家率上昇自体はかなり確定的な未来なのだと思っていました。

ただ、上記引用元記事を作成された麗澤大学客員准教授の宗健氏(以下敬称略)は地域によっては住宅総数自体が減少に向かっている、つまりは取り壊されているということを独自調査で突き止めております。

確かに、新規住宅着工件数の分だけ住宅総数に上乗せされるべきなのですが、その分の上乗せが土地・住宅統計調査では正確に反映されていないのです。
※実はこの点も統計的な問題として気づいていました。

宗健の独自調査の信憑性は精査する必要はございますが、新規住宅は生産されていても、相当数の取り壊しがあったことは確実と言えましょう。
※今後も空き家率は上昇するというシナリオも怪しいと言えます。

となると、空き家率は実際よりも相当低い水準なのではないかと推察します。

宗健の論文「住宅・土地統計調査空き家率の検証(日本建築学会計画系論文集・2017)」を確認したところ、地方自治体などの空き家実態調査などでは土地・住宅統計調査よりも空き家率は低く算出されています。

宗健は民間団体や不動産ポータルサイトを調査した結果も合わせて考えると、全国の空き家は400万戸から500万戸で、空き家率は10%弱なのではないかと推定しています。

私個人としては、土地・住宅統計調査は不正確であるため、完全に除外しても考えてもよいと思いますので、空き家率は8%未満なのではないかと考えております。

ただ、正確な空き家率はさらなる追加調査をしなければ判明しませんので、本記事においては空き家率は約10%という仮定の下で考えたいと思います。

固定資産税制はそこまで問題ではない?

なお、空き家を取り壊して更地にすると固定資産税が最大6倍になるという税制が、空き家放置の原因であるという意見もある。

引用元:空き家は地域の不動産価値を下落させるのか

空き家問題を語る上で、外せないのが固定資産税制が空き家を誘発しているのではないかという点です。

空き家と取り壊して更地にすると固定資産税が最大6倍になるという税制があるため、空き家を取り壊すことに対する罰金のような税制となっており、空き家の放置につながっているのではないかという懸念がございました。

宗健の独自のアンケート調査によると、更地にすると固定資産税が最大6倍になるということの認知率は35.8%にすぎず、固定資産税が上がるくらいなら放置する、という回答も23.7%しかなかったのだそうです。

※参考:空き家は地域の不動産価値を下落させるのか

日本人らしいと言えばそうなのですが、近隣に迷惑をかけるぐらいなら、固定資産税が跳ね上がったとしても取り壊すと回答した方の割合は5割を超え、倒壊しそうなほど古くなったらお金が掛かっても取り壊す方の割合も7割越えとのこと

税制によるデメリットとはほぼ無関係に、日本人のモラルが作用して、空き家によるデメリットが発生する前に取り壊される可能性が高いらしいです。

私の想定とは全く別の結果が出てきてしまいました。

不動産価格に悪影響を与えるとは言いにくい

中古マンションの価格は、空き家率が10%上がった場合、おおよそ1~2%程度下がる地域が多い。
ただし中古マンション価格は景気や金利の影響のほうが大きく、空き家率自体が与える影響はかなり小さい。

引用元:空き家は地域の不動産価値を下落させるのか

上記の件は理解できます。
これでも一応、国立大学経済学部卒の人間なもんで。

確かに、需要と供給のバランスが崩れると価格は影響を受けます。
空き家が増えるということは供給が需要を上回るということですから、不動産価格が低下します。

ただ、景気動向や民間金融機関の貸出金利の影響の方が影響が大きいことは確実ですね。

長期間(30年以上)の住宅ローンを組むことで住宅を手に入れる方が多いので、金利動向で数百万円レベルで生涯返済額が変動しますし、景気が悪いと所得が低くなってしまうため、そもそもローンが組めないということも増えてしまいます。

さらに言えば、首都圏の中古マンション価格は上昇傾向にありますので、むしろ首都圏においては需要を供給が上回っている可能性が高いです。

適正空き家率とは何か

諸外国の例では、空き家率が5%程度では社会的な問題にはなっていない。
差し迫った社会問題は空き家対策なのか、それとも不足している住宅に対するものなのか。
データをひもとき、科学的に正しく認識するということが極めて重要だと考える。

引用元:空き家は地域の不動産価値を下落させるのか

宗健は上記のように主張して、差し迫った社会問題は空き家対策なのかと疑問を投げかけております。

不動産会社によると、原状回復工事や入居募集期間などを考慮すると空き家率2%から3%がほぼ満室という状態と言えるのだそうです。

また、戦争、地震、津波、台風という災害や有事によって住宅が全壊してしまう可能性を考慮すると、確かに空き家率5%はむしろ必要という考え方もできますね。

住宅の予備も国民生活を円滑に営む上でも必要という考えは当然に成り立つと私は考えます。

電子書籍を大規模改訂する必要性

前日の記事でも申し上げましたが、究極の空き家対策と題して、空き家対策を柱とした住宅政策を主張する電子書籍を出版しておりました。

ただ、これがかなり誤った事実認識に基づく電子書籍に成り下がりました。

実は、めっちゃショックなのですよ(´;ω;`)
間違ったことを主張している電子書籍を(悪意は無いことは信じていただけると思いますが)Kindle出版してしまったのですから。

ただ、仕事は多忙だし、プライベートも多忙で(正直に申し上げるとブログを継続するのが危ぶまれているほど)応用情報技術者試験の勉強もございますし。

さらに踏み込んでしまいますと、ユニバーサル・ベーシックインカムに関する電子書籍も出版できればと思ってます。

明日、いろいろ考えた上で、記事を出します。

以上です。


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