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日本経済

越後湯沢のリゾートマンションが負の不動産と化した。新築を禁止せよ

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カメラ兄さんさんによる写真ACからの写真

大変お世話になっております。
反逆する武士

uematu tubasaです。
初回投稿日時:2020年1月25日(令和2年1月25日)

越後湯沢のリゾートマンションが廃墟と化す

「あなたの所有している部屋をマイナス180万円で購入します」
越後湯沢(新潟県南魚沼郡湯沢町)のリゾートマンションの所有者に最近奇妙なダイレクトメールが届いているという。
送り主は東京のある不動産業者だ。
マイナス180万円という意味は、あなたが買手である私に180万円払ってくれるのなら、あなたのマンションを引き取ってあげてもよい、ということだ。
いらなくなったものを他人に差し出すときによく「熨斗紙付けてでも譲りたい」という表現が使われるが、ついに越後湯沢のマンションは「カネを払ってでももっていってもらいたい」という代物になったということらしい。
越後湯沢のリゾートマンションに、いま何が起きているのだろうか。

引用元記事: https://bunshun.jp/articles/-/11166

空き家問題にお詳しい方ならすでにご存知のはず。
牧野知弘氏の論考がございましたので、本日はご紹介致します。

簡単に言えば、越後湯沢のリゾートマンションが価格が付かないどころか、マイナス価格が付いてしまっており、180万円支払ってくれるのであれば、

リゾートマンションの一室を引き取ってもいいという業者まで現れたという話でございます。

バブルの残骸としてのリゾートマンション

80年代後半から90年代前半の空前のスキーブームの影響で越後湯沢の街には50棟以上、戸数にして約1万5000戸ものリゾートマンションが建設、分譲された。
当時は空前のカネ余り時代。
ねこも杓子もスキーに興じるのがあたりまえだった。なかなか空室がでないホテルを予約するのは面倒だ。
スキー場近くのリゾートマンションを買えば、ゲレンデは我が物になる。誰しもがそのように考え、その需要をアテにした多くの不動産業者が群がり、越後湯沢の駅前から苗場スキー場にかけてリゾートマンションが林立した。

引用元記事: https://bunshun.jp/articles/-/11166

スキーブームに乗って、バブルに乗って、リゾートマンションが乱立した結果が、マイナス価格での売買ということのようです。

長期的な出口戦略を全く考慮しないでマンションを購入すると、このような惨劇が待っているというお手本のような事案のようです。

さらにこうしたマンションで次に問題となるのが、所有者の多くが管理費や修繕積立金の支払いを滞納することだ。
管理費が払われないことには、やがてエレベーターの保守点検もままならず、共用廊下の電気すら消えたままになる可能性だってある。
ましてや大規模修繕なんてできるわけがない。
使わなくなり、興味もなくなったマンションは急速にスラム化していく。

引用元記事: https://bunshun.jp/articles/-/11166

マンションの空き戸問題が現実のものになっているということです。
管理費や修繕積立金の支払いを滞納するとマンションの価値が下落しますし、大規模修繕など着手できません。

このままマンションが朽ちて倒壊すれば、多数の人命が失われることになります。

しかも、資産価格がマイナスにまで落ち込むということはマンション建設に伴う”住宅投資”が無駄になってしまったということです。

最近世間では、「売れない」「貸せない」「自分も住む予定がない」、三重苦の不動産を「負動産」などと称するようになった。
まったく使い道がなくなっても不動産は車などの耐久消費財とは違って捨てることができない。
いらなくなったからといってこの世からなくすことができないのだ。
建物は解体できたとしても、土地はどんなに引っ掻いてもこの世から消すことはできないのである。

引用元記事: https://bunshun.jp/articles/-/11166

空き家問題(この場合はマンションなので、空き戸問題)で厄介なのは、不要だからって理由で簡単には捨てることができず、建物は解体できたとしても土地はこの世から消すことはできないのです。

つまり、誰が所有し、誰が管理し、誰が固定資産税を支払うのかという問題が濡れ落ち葉のように纏わりつくことになります。

不動産の終活を考えよ

ましてやマンションのような区分所有建物では自分の部屋だけこの世から消し去ることはできず、永遠に管理費や修繕費用を負うことになる。
このような状態になってしまうと、資産であったはずの不動産がカネを垂れ流す面倒な「負債」に姿を変えてしまうのだ。

引用元記事: https://bunshun.jp/articles/-/11166

ぐはっ( ゚Д゚)
え? ここまで踏み込んだことおっしゃるの?

マンションの区分所有では処分が極めて難しいのです。
自分の一存で除却できませんし、売却するとしても買い手が現れなければ、処分できません。

一応、マンションの管理組合の合意があれば、建て直しできるのですが、5分の4以上の賛成がなければ議決できません。

区分所有された集合住宅の場合、決定権が分散しているので、とにかく物事が進みません。

話し合いをしようにも、中国人が占拠している物件が多いと、そもそもコミュニケーションに齟齬が発生する可能性がございます。

仮に、老朽化して、倒壊する恐れがある場合、早急に除却もしくは建て替えをするべきですが、越後湯沢のリゾートマンションの場合、そのままになってしまっているのです。

したがって、集合住宅の区分所有そのものを禁止して、集合住宅一棟当たり、所有者は単独と定めた方がよろしいのではないでしょうか。

個人所有もしくは法人所有に限定するべきだと思うのです。
既存の集合住宅に関しても漸進的に住宅居住者を中心とした法人化を後押しして、区分所有権の解消を促すべきでしょう。

そして、今後の条例や法律の制定にも関わりますが、マンションの区分所有をすることそれ自体が人生におけるリスクになる時代がやってくるでしょう。
私はそれが怖くて、マンション購入には否定的なのです。

リゾートマンションを相続したくない人が急増???

ところが最近では所有者の一部に相続が発生している。
30年も前のバブル時代に買った中高年の所有者の中にはすでに亡くなっている人も多いのだ。
相続人は親が残したこんな出血続きのマンションなんて相続したくない。
それでも相続は避けられない。
結果どうするか。
登記をせずに放置しているのだ。

引用元記事: https://bunshun.jp/articles/-/11166

マンションの区分所有と言っても、所有者が明確であればまだ救いがあるのですが、不動産登記が義務ではなかったので、所有者が誰かわからないという事態に発展してしまっています。

これでは所有者に有効な対策を提示することすらできませんし、最悪、話し合いのテーブルに着くことすらできません。

これからは不動産登記の義務化の流れが一層強まるでしょう。
参考URL:https://www.s-housing.jp/archives/158841

私個人としては、不動産登記の簡素化とデータベース化が必要だと思いますし、不動産登記のサボタージュをした場合には懲役刑も辞さない覚悟を示すべきだと考えています。

具体的には、警告、罰金、懲役という段階を踏まえた罰則規定を設けるべきだと思います。

我が国日本の土地に関する前提条件が崩れることに寛容になってはいけません。

越後湯沢のリゾートマンションの問題って我が国日本の不動産に関する問題を網羅的に顕在化させているような気がします。

以上です。

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