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空き家を公営住宅や仮設住宅として借り上げることの問題点とは何か?

投稿日:

空き家

大変お世話になっております。
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uematu tubasaです。
初回投稿日時:2019年8月23日(令和元年8月23日)

空き家対策としての借り上げの是非

以前から、空き家対策に本腰を入れるべきだと主張してきましたが、この記事では空き家の活用を論じていきたいと思います。
真剣に検討していきましょう。

地方自治体が「公営住宅」として空き家を借り上げることができないかということ意見をお持ちの方がいらっしゃいます。
我が国日本においては公営住宅が足りないと批判が絶えません。

であれば、地方自治体が空き家を購入して、リフォームを行い、公営住宅として安価に貸し出せばよいのではないかという意見も成り立ちます。

率直に申し上げて相当ハードルが高いと言えるでしょう。
以下に問題点を列挙して説明します。

1、政府や地方自治体が不動産賃貸業を営むと確実に民需圧迫を招く
2、空き家価格の高騰が予想される
3、政府や地方自治体の行政能力を超える事態が発生する

1について述べます。

政府や地方自治体が低料金で空き家を貸し付けるという不動産賃貸業を実際に行ったとして、民間の不動産賃貸業を営んでいる企業は確実に打撃を受けます。

さすがに、民間企業のお仕事を政府や地方自治体が奪ってはいけないでしょう。これは経済学的に言えば、民需圧迫になります。
可能な限り回避しなければなりません。

それでも、貧困対策のための住宅が必要というのであれば、空き家を公営住宅として借り上げても、民間の物件を借りることができない方々に限定して貸し付けるべきです。

例えば、期間作業員、無業者、年金受給者、高齢者単身世帯、ワーキングプアなどの民間の不動産屋さんが敬遠する顧客層に対して低価格で貸し付けるというのであれば賛成します。

民需圧迫になりませんし、安心で安全な住宅を安価で借りることができれば生活再建の切り札にもなるでしょう。

ある意味、民間賃貸業との棲み分けを行うことにより、民業圧迫を防ぎ、住宅弱者を救うということが可能となります。

2について述べます。

政府や地方自治体が本格的に空き家借り上げに乗り出せば、空き家価格の高騰は必至です。

空き家所有者としては空き家を手放したくても手放せないという方も多いですから、この機会にできるだけ高く貸して収益化を図ろうとするでしょう。

日本国民の税金を投入するのに、空き家所有者(つまり資産を持っている比較的裕福な人々)をさらに富ませるというのは格差是正どころか格差助長となり、有権者の反発を招く結果になるかもしれません。

それでも空き家活用のため、貧困対策のために、空き家の借り上げを行うというのであれば、地域の住宅市場での相場を参考にして、上限額を定めた方がよろしいでしょう。

空き家所有者に対しては住宅市場価値をしっかりと提示して、それにある程度の上乗せ金額を提示し、その上乗せ金額ならば購入すると打診すべきです。

悪質な空き家所有者による住宅価格の吊り上げを抑止するべきだと思います。
購入の際には、ホームインスペクション(住宅診断)を実施して、公明正大に購入するべきです。

3について述べます。

そもそも、政府や地方自治体に不動産賃貸業を営めるだけのノウハウがあるのでしょうか。

公営住宅を管理しているので、全くノウハウがないということではありませんが、行政能力を超えること必至です。

私の個人的見解ではありますが、UR都市機構(参考URL:http://www.ur-net.go.jp/ )の低所得者向けバージョンが必要なのではないかと考えます。

早い話が、ある程度の所得やある程度の貯金がある人向けに、良質で安価な住宅を提供して、住宅市街地の形成を図るのがUR都市機構です。
礼金不要、仲介手数料無料、更新料無料、保証人不要です。

UR都市機構の低所得者向け住宅版を新たに設立して、期間作業員、無業者、年金受給者、高齢者単身世帯、ワーキングプアなどの民間の不動産屋さんが敬遠する顧客層に対して低価格で貸し付けます。

そのようにするのであれば行政能力を超えるという事態はほぼ確実に防止することができるでしょう。

政治的にハードルが高いというのであれば、礼金不要、仲介手数料無料、更新料無料、保証人不要という条件を守った上で、空き家を借り上げ、地方自治体の行政能力の強化を図るしかありません。

日本政府が財政支援を行い、地方自治体の職員採用を後押しするべきだと思います。

空き家を仮設住宅にするならば

仮設住宅に関して申し上げるのであれば、仮設住宅の建設は最小限度にして、空き家を緊急的に借り上げるべきだと思います。

大規模災害の発生において、経済学的に合理的か否かなど考慮する時間すら惜しいのです。
さらに付言すれば、仮設住宅は狭いのです。

私は宮城県の仮設住宅の中を見学したことがありますが、都心の1DKの広さに2人で住むのです。

人類の活動領域は家具や寝具などで圧迫され、精神的に正気を保ってらっしゃる被災者の心の強さに脱帽です。

場合によっては、足の踏み場もないということもございます。
私だったら狭小住宅によるストレスによって、精神的につらいことになるかもしれません。

そんな劣悪さだったら、民間の使用されていない空き家を緊急で借り上げた方がよろしいのではないかと思います。

激甚災害や有事の際に、地域的にどれほどの空き家があるのか、津波、地震、台風、仮想敵国からの武力攻撃の被害が空き家にどれほどのダメージを与えたのかという調査は必要です。

それでも緊急事態において住民の住宅を提供できないのであれば、積極果敢な空き家活用を検討してもよろしいのではないでしょうか。

住宅市場のビッグプレイヤーとしての政府

住宅市場において、空き家が増え続けているというのは、神の見えざる手が機能していないということです。
いわゆる市場の失敗が生じています。

そのような状態から脱却するためには、国家権力としての政府の見える手が必要なのだと思います。

自由放任の失敗をそのままにしているほど愚かなことはないので、住宅市場において、最後の買い手としての政府が必要なのです。

買い手が現れない場合の最後の最後には、政府が購入してくれる、有効活用してくれるという安心感を空き家所有者に持っていただくのが、空き家借り上げのためには必要です。

以上です。

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