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反逆する武士

日本経済

節税対策で不動産を購入するのはお勧めできないし出口戦略を持つべき

投稿日:

不動産投資

大変お世話になっております。
反逆する武士

uematu tubasaです。
初回投稿日時:2020年7月25日(令和2年7月25日)

不動産投資家にとっては不遇の時代か

「このままでは相続税対策どころか自分の生活が苦しくなる」。
東京都心を中心にテナントビルを5棟所有する原口洋一さん(仮名、70)は顔をゆがめる。
特に心配なのが主にカラオケ店が入居する物件。
通常は年約5000万円の賃料収入があるが、コロナで休業を余儀なくされたカラオケ店から4月に賃料の50%減額を求められた。
やむなく9月までの減額に踏み切ったが、コロナ感染者の増加で「さらに3~6カ月の減額を要求されている」(原口さん)。
応じれば年間の賃料収入はほぼ半減し、来年にかけて借入金の返済で約1000万円が不足する。
「老後や家族用にためた預金を取り崩さざるを得ない」と話す。

引用元:コロナで相続節税に大逆風 賃貸経営に「赤信号」

今回のコロナ・ショックにおいて店舗用の不動産をお持ちの大家さんにおいては、店子から賃料の減額を求められることがあり、それに応じてしまうと、その不動産を取得する際に組んだローンを支払うことが難しい場合があります。

よほど現金・預金を保有していて、金融機関からお金を借りずとも不動産投資ができるのであれば、収益率が下がるだけでありそれ以外の問題は発生しません。

不動産を取得するため、金融機関からお金を借りて取得したのであれば、月々家賃収入から、借金返済をしなければならず、家賃の支払い猶予や家賃支払いの減額を店子に求められたら自分の首を絞めることになりかねません。

そういった事情がございますので、不動産投資家の中には、店子からの家賃支払い猶予及び家賃支払い減額を断る方もいらっしゃいます。
※不動産投資家としてはやむを得ないということなのでしょう。

賃貸不動産取得が節税対策になる

賃貸不動産が相続税の節税につながるのは課税評価額を大幅に引き下げられるためだ。
「現預金などで相続するより税額が少なくなる場合が多い」と辻・本郷税理士法人の浅野恵理税理士は指摘する。

(中略)
相続が発生すると、土地の評価額は建物に入居者がいて利用が制限されるとの理由から一定比率下げられる。
貸付事業用の宅地は面積200平方メートルまでなら通常、「小規模宅地の特例」の対象になるので土地の評価額はさらに半分になる。
建物はまず建築費に一定比率をかけて固定資産税評価額を算出し、借家権の割合(全国で一律30%)を差し引く。
土地と建物の評価額は計7048万円になり、2億円の現預金を相続する場合に比べ約65%減らすことができる。

引用元:コロナで相続節税に大逆風 賃貸経営に「赤信号」

上記引用元記事によりますと、巨額の現預金をそのまま相続させるよりも、賃貸用不動産を取得する場合、大幅に相続税評価額を減らすことができるのです。

これは戦後において住宅不足で日本国民が困っていた時代に、お金持ちに賃貸用の物件を建設する誘因になりました。

現在は、空き家が800万戸以上存在しているという住宅余剰時代でございますから、時代錯誤と言われても仕方ないと思います。

少なくとも相続税評価額を減額するのは止めて、不動産価格がそのまま相続税評価額になるように制度変更するべきだと思います。

このままであれば、住宅余剰なのに、相続税対策のための賃貸アパートが増えてしまいます。

東京都23区の家賃指数は下落しつつあり

不動産情報サービス大手のアットホーム(東京・大田)によると東京23区の賃貸マンション平均家賃指数は5月、面積30~50平方メートルの前月比が2カ月連続で下落した。
前年同月比は上昇が続き、アパートは最高値を更新したものの、これまで右肩上がりとなっていた賃料相場が転機を迎えたとみることもできそうだ。

引用元:コロナで相続節税に大逆風 賃貸経営に「赤信号」

東京都23区においては、賃貸マンション平均家賃指数は下落傾向なのだそうです。

リモートワークが増えたことで、東京都23区外においては賃貸物件の需要が一時的に高まるということもあり得るかと思います。

少なくとも、首都圏において不動産投資に新規参入するというのはリスクがあまりにも大きい時代になってしまいました。

今現在において、首都圏に不動産をお持ちの方がいらっしゃいましたら、出口戦略を策定することをお勧め致します。

AIで不動産価格を査定する時代へ

静岡銀行は不動産投資を希望する顧客向けに、リスクをより具体的に試算できる人工知能(AI)を導入した。
提携するITベンチャーのリーウェイズ(東京・渋谷)が持つ賃料データを使い、空室率の上昇や賃料の下落などを予測し、融資審査をより高度にする。

導入したのはAIシミュレーション「シズギンインベストメントプランナー」。
東京、埼玉、千葉、神奈川の1都3県と名古屋市が対象地域。
まずは、行員はこれまでの審査をおこないつつ、参考としてAIの試算を出して、顧客への不動産評価の説明に使う。

引用元:静岡銀、投資用不動産の審査にAIを活用

静岡銀行は不動産投資を希望する顧客向けにAIを利用した融資審査を行うようです。
どんどん人間の判断が不要な時代に突入して、不動産投資がシビアになります。

以上です。

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