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日本経済

空き家対策の切り札を提示する。新築権市場の確立を急げ、空き家は宝

投稿日:

空き家

大変お世話になっております。
反逆する武士

uematu tubasaです。
初回投稿日時:2019年8月29日(令和元年8月29日)

新築の禁止のデメリットとは?

以前の記事にて、新築を原則禁止するという荒業を提案させていただきましたが、やはりどのような対策にも欠点がございます。

この記事においては、新築の原則禁止のデメリットから説明させていただきたいと思います。

細かいところを挙げれば切りがないのですが、一番のデメリットは、住宅取得希望者の希望する立地に空き家がない場合は、住宅取得を断念しなければならない可能性が飛躍的に高まってしまうということです。

例えば、東北の山奥には空き家がたくさん存在していても、仙台市中心街に住宅がほしい場合、仙台市中心街の空き家が枯渇したら、空き家を取得することができません。

すでに居住用として利用している住宅を価格交渉して譲り受けるということも可能かと存じますが、新築が禁止されている状況下で、実際に住んでいる住宅を手放すというのは難しいと思います。

したがって、希望する立地で空き家が枯渇してしまうと、住宅取得が極端に難しくなってしまうのです。
立地という要因が住宅取得の阻害要因となる可能性が高いのです。

さらに付言するのであれば、日本のGDPの一角を占める民間住宅投資という項目が激減してしまい、日本経済全体の経済成長が一気にマイナスにまで落ち込む可能性がございます。

新築権市場の創設

そこで新たに提案させていただきたいのが新築権であり、その公正取引を行うための新築権市場なのです。

新築権という斬新なアイディアは、野村総合研究所から発表されました。
以下においては野村総合研究所から発表された資料を参考にさせていただき、私の考える理想の新築権と新築権市場を提言したいと思います。

参考URL:https://www.nri.com/jp/knowledge/report/lst/2018/cc/mediaforum/forum266

まずは新築権を定義させていただきます。新築権とは住宅を解体した場合に付与される新築できる権利のことです。

例えば、東北の山奥の廃墟と化した特定空き家を1戸解体したとします。その場合には、その空き家を解体した個人、法人、地方公共団体に新築権が1つ付与されます。

その新築権は立地に縛られることなく行使することが可能で、新築したら消滅するものとします。

共同住宅(マンションなど)や長屋建(テラスハウスなど)を解体した場合はその住宅の戸数の新築権が付与されます。

例えば、共同住宅の1戸を区分所有している場合は新築権“1つ”が付与され、個人で共同住宅を保有していて、100戸だった場合は100の新築権が付与されます。

新築権を保有していても、新規に住宅を建てる予定がない場合は、新築権を売却することができます。

その際に必要なのが、公正な新築権売買が可能な新築権市場です。

新築権市場は日本政府直轄のオークションサイトにて売買されます。その時の需要と供給のバランスで、新築権1つ当たりの価格が決まります。

投機資金が流れ込み、新築権価格が暴騰して、一般国民では新築権を購入できないという事態を防ぐ措置が必要になります。

新築権市場に参加できるのは、日本国籍保有者、地方公共団体、日本で設立された法人(外国資本が5%以上の法人は除外)に限定します。

また、購入もしくは売却した場合、10年間は新築権市場にアクセスすることはできません。

つまり、10年間は新築権の売買に関与できないということです。

以上のような新築権市場が存在すれば、短期的な投機資金の流入、外国人の国土買収を防ぐことができます。

新築権市場で空き家が宝の山になる

新築権には、その他のメリットもございます。
廃墟と化した特定空き家に価値が生まれるということです。

廃墟とした特定空き家を解体する際の費用を新築権の売却益で賄うことができるので、解体を促すことができます。

これは個人だけでなく、地方自治体にも適用できます。

所有者が地方自治体の空き家解体を勧告しても従わない場合は行政代執行ということになりますが、地方自治体が空き家を解体することになります。その際にも新築権が発生します。

地方自治体はその新築権を新築権市場で売却すれば、解体費用を捻出することができます。
※その際、10年間の売却不可という規則の例外とします。

さらに付言すれば、空き家の所有者が不明な場合の特効薬にもなり得ます。
空き家の所有者が不明になる場合というのは、空き家を所有することにメリットがない場合が多いと思われます。

立地が悪く、管理状態が悪く、売れない貸せない相続できないという物件も多いと思います。

そのような状況で、新築権という新たな権利が日本に生まれたらどうなるでしょうか。空き家を所有しているということは解体することで新築権を得ることができるということでもあります。

新築権が新築権市場で解体費用を上回るだけの価格になっていればという留保は付きますが、空き家の所有権を確定させるメリットが大きくなります。

空き家の所有権を確定させるための登記が増えます。新築権の売却益で、相続登記を正確にするための調査費用を賄えます。

日本のお荷物だった空き家が正真正銘の資産に変化します。
空き家という存在の見方が180度変わり、日本国民の空き家との向き合い方が変わります。

以上です。

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